„Nie spłaciłem jeszcze kredytu — chyba nie mogę sprzedać?” To jeden z najczęstszych mitów, jakie słyszę. Możesz. Większość mieszkań w Polsce sprzedaje się z czynną hipoteką i nie ma w tym nic nadzwyczajnego. Problem polega tylko na tym, że trzeba to przeprowadzić w odpowiedniej kolejności — inaczej kupujący się wystraszy albo utknie jego kredyt. Oto bezpieczna ścieżka. (To temat na styku moich dwóch specjalizacji — kredytów i nieruchomości — dlatego prowadzę takie transakcje od początku do końca.)
Hipoteka to nie blokada — to procedura
Hipoteka wpisana w księdze wieczystej zabezpiecza Twój kredyt. Przy sprzedaży po prostu spłacasz kredyt z pieniędzy kupującego, a bank zwalnia nieruchomość z zabezpieczenia. Cała sztuka to zgrać te kroki tak, by każda strona była bezpieczna.
Krok 1: Zaświadczenie z banku o saldzie zadłużenia
Poproś swój bank o zaświadczenie o wysokości zadłużenia i kwocie do całkowitej spłaty oraz o promesę/zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie. Dokument podaje dokładną kwotę na konkretny dzień i numer rachunku technicznego do spłaty. To fundament całej transakcji.
Krok 2: Podział ceny w akcie notarialnym
W akcie zapisuje się, że część ceny (równa zadłużeniu) trafia bezpośrednio na rachunek spłaty w banku sprzedającego, a nadwyżka — na Twoje konto. Dzięki temu kupujący ma pewność, że jego pieniądze realnie zwalniają hipotekę, a nie znikają.
Zasada: kupujący nie płaci „Tobie i bankowi” — płaci najpierw bankowi tyle, ile trzeba do spłaty, a resztę Tobie. Ten zapis chroni obie strony.
Krok 3: Spłata i list mazalny
Po wpłynięciu środków bank spłaca kredyt i wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki (potocznie „list mazalny”). To dokument, na podstawie którego hipoteka znika z księgi wieczystej.
Krok 4: Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej
Z listem mazalnym składa się wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki. Formalnie domyka to sprawę — choć dla samej transakcji sprzedaży kluczowe jest, że kupujący ma już pewność czystej księgi.
A co z kupującym na kredyt?
Najczęstszy scenariusz: kupujący też bierze hipotekę. Jego bank wykłada środki, które najpierw spłacają Twój kredyt, a dopiero potem wpisują jego hipotekę. Banki robią to rutynowo — trzeba tylko dobrze opisać kolejność w akcie i dokumentach. Tu pomaga, gdy ktoś rozumie obie strony: i sprzedaż, i mechanikę kredytu. Jeśli kupujący dopiero sprawdza możliwości, przyda mu się wiedza o zdolności kredytowej.
Najczęstsze pytania (FAQ)
Czy muszę spłacić kredyt przed sprzedażą?
Nie. Kredyt spłacasz z ceny sprzedaży, w trakcie transakcji — nie musisz mieć własnych środków z góry.
Co, jeśli mieszkanie jest warte mniej niż kredyt?
To sytuacja „pod wodą”. Sprzedaż wciąż jest możliwa, ale różnicę trzeba pokryć z własnych środków albo uzgodnić rozwiązanie z bankiem. Warto wtedy najpierw policzyć wartość rynkową.
Ile trwa wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?
Sama transakcja może się sfinalizować bez czekania na wpis — kupujący zwykle akceptuje złożony wniosek i zgodę banku. Samo wykreślenie w sądzie trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy, zależnie od sądu.
Czy zapłacę podatek od takiej sprzedaży?
To zależy od tego, kiedy nabyłeś nieruchomość i co zrobisz z pieniędzmi — wyjaśniam to w osobnym poradniku o podatku od sprzedaży nieruchomości.
Sprzedaż z hipoteką to mój chleb powszedni — łączę spojrzenie pośrednika (PFRN nr 31963) i doradcy kredytowego, więc pilnuję obu stron transakcji naraz. Umów bezpłatną konsultację, a przejdę z Tobą przez całą procedurę bez stresu i niespodzianek.