Kalkulator kosztów zakupu nieruchomości
Cena to nie wszystko — przy zakupie dochodzą podatek PCC, notariusz, opłaty sądowe, a przy kredycie koszty hipoteki. Policz, ile realnie dołożysz ponad cenę, zanim złożysz ofertę.
Notariusz — preferencyjne stawki. Powyżej liczymy taksę wg maksymalnej stawki (½ dla mieszkania/domu). Jako agent przygotowuję umowy i współpracuję z kancelariami notarialnymi — moim klientom załatwiam niższe stawki, więc realnie zwykle zapłacisz mniej.
Wartości orientacyjne (stawki 2026). Taksa notarialna i opłaty mogą się różnić w zależności od kancelarii i czynności; PCC dotyczy rynku wtórnego (na pierwotnym VAT jest w cenie). Przed transakcją potwierdzimy dokładny kosztorys.
Co składa się na koszty zakupu?
- Podatek PCC (2%) — tylko rynek wtórny. Przy zakupie pierwszej nieruchomości (gdy nie masz i nie miałeś innego mieszkania/domu) przysługuje zwolnienie. Na rynku pierwotnym PCC nie ma — cena zawiera VAT.
- Taksa notarialna + 23% VAT — ze stawki maksymalnej zależnej od ceny; dla lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego to ½ tej stawki. U współpracujących kancelarii negocjuję dla klientów niższe stawki.
- Stan deweloperski — przy zakupie od dewelopera są dwa akty: umowa deweloperska (koszt notariusza dzielony po połowie z deweloperem) i późniejsza umowa przenosząca własność, przy której powstaje księga wieczysta lokalu. Kalkulator to uwzględnia.
- Opłaty sądowe (księga wieczysta) — 200 zł za wpis własności; przy kredycie kolejne 200 zł za wpis hipoteki + 19 zł PCC od hipoteki. Miejsce postojowe kupowane jako udział to dodatkowy wpis (+100 zł), a czasem też wpis roszczenia (+150 zł).
- Wypisy aktu i opłaty okołoaktowe — wypisy kosztują 7,38 zł za stronę; przy kredycie potrzeba ich zwykle ~6 (dla banku, sądu, urzędu skarbowego i stron). Do tego elektroniczny wniosek do księgi wieczystej (246 zł) i opłata CREWAN (5 zł). Realnie: 600–950 zł, nie „symboliczne kilkadziesiąt".
- Koszty okołokredytowe (jeśli kredyt) — prowizja banku, wycena, ubezpieczenia; liczymy je indywidualnie przy doborze kredytu.
Taksa notarialna — tabela maksymalnych stawek
Notariusz nie ustala ceny dowolnie: rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości podaje stawkę maksymalną, zależną od wartości przedmiotu czynności. Poniżej cała tabela z paragrafu 3. Kalkulator wyżej liczy z tych samych progów.
| Wartość przedmiotu czynności | Maksymalna stawka |
|---|---|
| do 3 000 zł | 100 zł |
| powyżej 3 000 zł do 10 000 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki ponad 3 000 zł |
| powyżej 10 000 zł do 30 000 zł | 310 zł + 2% od nadwyżki ponad 10 000 zł |
| powyżej 30 000 zł do 60 000 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki ponad 30 000 zł |
| powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł |
| powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł |
| powyżej 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł |
- Połowa stawki — rozporządzenie wymienia z nazwy m.in. umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego, przeniesienie własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, umowę deweloperską, ustanowienie odrębnej własności lokalu i umowę sprzedaży działki budowlanej. Typowy zakup mieszkania mieści się w tym wykazie.
- Ćwierć stawki — ustanowienie hipoteki zabezpieczającej kredyt bankowy na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu albo lokalu mieszkalnego, a także na działalność gospodarczą.
- Umowa przedwstępna — w rozporządzeniu nie pada ani razu, więc nie ma jej w wykazie czynności po połowie stawki. Kwotę potwierdź w kancelarii, bo zależy od konstrukcji aktu.
- Do stawki dochodzi 23% VAT, a osobno płacisz za wypisy aktu (7,38 zł za stronę), elektroniczny wniosek do księgi wieczystej i opłaty sądowe. Kalkulator wyżej liczy to razem.
Źródło: § 3, § 6 i § 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej — tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566. Stan sprawdzony 9 września 2026 r.
Najczęstsze pytania
Ile wynosi taksa notarialna przy zakupie mieszkania?
Rozporządzenie podaje stawkę maksymalną zależną od ceny — przy 600 000 zł to 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł, czyli 3 170 zł. Przy umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego notariusz bierze połowę tej stawki, więc 1 585 zł, a do tego dochodzi 23% VAT. Pełną tabelę progów znajdziesz w sekcji „Taksa notarialna" powyżej.
Czy taksa notarialna z tabeli to kwota, którą zapłacę?
Nie — to górny limit. Notariusz może zejść niżej i przy transakcjach mieszkaniowych zwykle schodzi. Do stawki doliczany jest 23% VAT, a osobno płacisz za wypisy aktu, wniosek wieczystoksięgowy i opłaty sądowe. Kalkulator liczy wszystkie te pozycje razem.
Kiedy taksa notarialna wynosi połowę stawki?
Rozporządzenie wymienia konkretne czynności: między innymi umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego, przeniesienie własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, umowę deweloperską, ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz umowę sprzedaży działki budowlanej. Dla ustanowienia hipoteki zabezpieczającej kredyt na zakup mieszkania lub domu jest jeszcze taniej — jedna czwarta stawki.
Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza?
Rozporządzenie nie wymienia umowy przedwstępnej ani razu — nie ma jej w wykazie czynności rozliczanych po połowie stawki. W praktyce oznacza to rozliczenie z pełnej tabeli z paragrafu 3, ale konkretną kwotę potwierdź w kancelarii, bo zależy od tego, jak zostanie skonstruowany akt.
Czy przy zakupie pierwszego mieszkania zapłacę PCC?
Nie, jeżeli kupujesz na rynku wtórnym i nie masz ani nie miałeś innego mieszkania lub domu — wtedy przysługuje zwolnienie z podatku 2%. Na rynku pierwotnym PCC nie ma w ogóle, bo w cenie jest VAT. Zaznacz odpowiednie pole w kalkulatorze, a policzy to za Ciebie.
Policzmy dokładny kosztorys Twojego zakupu — z podatkiem, notariuszem i kredytem włącznie.
Umów bezpłatną konsultację