Znajdujesz mieszkanie w budżecie, cieszysz się — a potem okazuje się, że „obok ceny” trzeba dołożyć jeszcze kilkanaście tysięcy złotych. To jeden z najczęstszych zimnych prysznicy kupujących. Te koszty są przewidywalne, więc da się je zaplanować z góry. Oto pełna lista, zanim podpiszesz cokolwiek. (Szerzej o całym procesie: Bezpieczny zakup nieruchomości.)
Podatek: PCC albo VAT
To zwykle największy dodatkowy koszt — i zależy od rynku:
- Rynek wtórny — podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), standardowo 2% wartości nieruchomości, płatny u notariusza.
- Rynek pierwotny (od dewelopera) — VAT jest już wliczony w cenę, PCC od lokalu nie płacisz. Różnice rozwijam w poradniku rynek pierwotny czy wtórny.
Taksa notarialna i wypisy
Notariusz pobiera wynagrodzenie (taksę) zależne od wartości nieruchomości, plus opłaty za wypisy aktu. Stawki maksymalne reguluje rozporządzenie — warto dopytać o kwotę z góry.
Opłaty sądowe
- wpis prawa własności do księgi wieczystej,
- wpis hipoteki (jeśli kupujesz na kredyt).
To stałe opłaty sądowe — niewielkie w skali transakcji, ale realne.
Prowizja pośrednika
Jeśli korzystasz z biura, prowizję ustala umowa pośrednictwa (zwykle procent od ceny). Zawsze potwierdź wysokość i to, która strona ją płaci, na piśmie, przed rozpoczęciem współpracy.
Koszty kredytu hipotecznego
Jeśli finansujesz zakup kredytem, dochodzą:
- prowizja za udzielenie kredytu,
- wycena nieruchomości,
- obowiązkowe ubezpieczenia.
Wszystkie z nich uwzględnia RRSO — porównuj oferty właśnie tą miarą, jak opisuję w przewodniku po hipotece.
Zasada: do ceny doliczaj z góry kilka–kilkanaście procent na koszty okołotransakcyjne. Lepiej mieć bufor, niż szukać pieniędzy na tydzień przed aktem.
Najczęstsze pytania (FAQ)
Kto płaci PCC — kupujący czy sprzedający?
Podatek PCC przy zakupie na rynku wtórnym płaci kupujący, za pośrednictwem notariusza.
Czy kupując od dewelopera, zapłacę PCC?
Od samego lokalu zwykle nie — cena zawiera VAT. Dlatego rynek pierwotny i wtórny liczy się inaczej.
Jak duży bufor na koszty przyjąć?
Bezpiecznie załóż kilka–kilkanaście procent ponad cenę, zależnie od rynku, prowizji i tego, czy bierzesz kredyt. Na rynku wtórnym z kredytem najczęściej składają się: PCC 2%, taksa notarialna z VAT, wpisy do księgi wieczystej, prowizja pośrednika oraz koszty okołokredytowe (prowizja banku, wycena, ubezpieczenia).
Ile wynoszą opłaty notarialne i sądowe?
Taksa notarialna jest ustawowo ograniczona i zależy od wartości nieruchomości (do niej dochodzi 23% VAT). Do tego opłaty sądowe za wpis własności do księgi wieczystej (200 zł) oraz — przy kredycie — za wpis hipoteki (200 zł) i PCC od hipoteki (19 zł). Notariusz pobiera te kwoty przy akcie i przekazuje je dalej.
Jakie koszty dochodzą przy zakupie na kredyt?
Poza wkładem własnym doliczyć trzeba m.in.: prowizję banku za udzielenie kredytu, koszt wyceny nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości (cesja na bank), czasem ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu hipoteki oraz PCC od ustanowienia hipoteki. Zobacz też: jak zwiększyć zdolność kredytową.
Czy koszty zakupu można wliczyć do kredytu?
Zwykle nie — bank finansuje cenę nieruchomości (do określonego LTV), a podatki, taksę notarialną i prowizje pokrywasz z własnych środków, obok wkładu własnego. Dlatego bufor gotówki na koszty okołotransakcyjne jest tak ważny.
Zanim złożysz ofertę, policzmy razem pełny koszt zakupu — z podatkiem, notariuszem i kredytem włącznie — żeby nic Cię nie zaskoczyło. Jako pośrednik (PFRN nr 31963) i doradca kredytowy widzę obie strony rachunku. Umów bezpłatną konsultację.